作者|深水财经社 何离

(相关资料图)

继监管部门“第三只箭”开闸房企A股再融资之后，众多“苟延残喘”的上市开发商终于得以在股市里补血续命。

1月5日晚间，中南建设（000961）发布了非公开发行股份预案，该预案也已经第八届董事会第三十二次会议通过。

本次预案拟发行11.48亿股，拟最高募资28亿，用于山东区域的两个房地产项目和补充流动资金。

虽然28亿融资对于一两百亿的负债来说是杯水车薪，但这终归可以让公司喘口气。

而值得注意的是，如果按注册地算，中南建设将成为江苏首家推出再融资的江苏本土上市房企。

而在此之前，南京开发商苏宁环球(000718)和在香港上市的常州房企新城发展（1030.HK）则是比中南建设早一天发布再融资计划，只是两家公司注册地分别是吉林和上海。预计后续还会有其他江苏上市房企跟进。

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中南建设危局舒缓

中南建设是江苏南通建筑业巨头，创始人为南通富豪陈锦时，在进入房地产开发领域后，一跃成为国内百强房企。

2021年，陈锦时之女陈昱含接棒成为中南建设新掌门，但此时中南建设面临的环境已经与当年陈锦时开疆拓土时的辉煌不可同日而语。

事实上，陈昱含接班时中南建设就已经是债务压顶，在2021年披露的年报就爆出大雷，此前2021年度业绩预告中披露的是盈利7.08亿-21.23亿元，然而在去年4月发布的年报却是巨亏33.8亿，主要原因是计提了大量应收款和存货减值。

进入2022年，中南建设全年累计合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平方米，同比分别减少67.1%和63.0%。

这也是中南建设上市以来的最差成绩单，这对于刚刚接手公司的陈昱含来说无疑是亚历山大。

2022年以来，中南建设不断断臂求生，全面战略收缩，试图保住现金流。

2022年上半年，中南建设虽然仍然亏损16.2亿，但是当期有息负债余额降至511.7亿元，较年初下降17.6%，年内到期公开债务仅2亿元；经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，连续5年保持正值。

零拿地、“挥刀”物业平台、降负债一直是中南建设贯穿过去一年的关键词。

去年5月，中南建设控股股东中南集团成功牵手华融资产及地方国资，双方将在项目并购、资产盘活等方面与前者展开合作，相关合作涉及资金不超过50亿元。

8月9日，中南集团宣布与江苏资产管理有限公司举行业务签约仪式，约定共同设立规模20亿元的发展基金等内容。

10月，中南建设又引入中国信达给房地产项目投资。

这些国资金融机构的入局，说明地方政府和监管部门也在力图保住部分“优质房企”，避免类似恒大造成的连锁反应。

事实上，南通当地诸多建筑企业都是被恒大及其关联企业拖死，这种惨剧如果继续集中上演，对于相关上下游企业链条的连环冲击是致命的。

通过外引强援，内降杠杆的一系列操作，中南建设虽然有个别债务出现违约，但是绝大部分公司债都按期兑付，总体来说还是稳定住了局面。

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股市补血自救能否持续？

房地产行业的休克疗法叠加国内楼市的冰封让众多开发商陷入绝境，而对于上市房企来说，已经有十来年被关上在A股资本市场融资的大门，去年监管部门对上市开发商股市融资的开闸，无疑是打开最后保命的机会。

目前，开发商面临的一方面是债务的兑付，另一方面是在建工程的保交楼，这些都必须要有新资金注入，而如果完全通过债务融资，一方面是要支付高昂的利息，易陷入“高利贷”漩涡，另一方面是将风险转嫁给了金融机构和地方政府，影响区域金融稳定。

而股权融资的最大好处就是不用还钱，所以放开开发商在股市融资，对于市场各方来说都是风险最小的。

除港股房企积极配售融资外，据不完全统计，已有包括世茂股份、华夏幸福、新湖中宝、大名城等近20家A股房企披露股权融资意向或计划。

根据中南建设定增预案，本次再融资的最高额是28亿，主要用于两个在建地产项目，分别是山东临沂春风南岸项目和青岛即墨樾府项目，两项目分别拟用募资13.6亿和6.4亿，剩余8亿用于补充流动资金。

中南建设称，截至2022年9月30日，公司的资产负债率为88.01%，公司目前较高的资产负债率加大了公司债务融资的成本。虽然公司一直坚持不依赖有息负债的发展模式，但随着公司各项业务的拓展，债务融资更难以满足公司业务长期发展的资金需求。本次非公开发行将充分发挥上市公司股权融资功能，进一步降低公司对债务融资的需要，拓宽公司融资渠道，优化公司资本结构。

不过目前中南建设尚未披露本次非公开发行对象，预计会有部分地方国资和资产管理公司参与买单。

在中南建设之前一天，江苏另外一家开发商苏宁环球也发布了定增预案，拟募集不超过28亿元资金，其中23亿元用以投资南京荣锦瑞府、滨江雅园两个项目，5亿元补充流动资金。公开资料显示，这两个项目均已获得项目土地并开工建设，部分房屋已经预售。

而在12月12日，在香港上市的常州房企新城发展也发布了再融资计划，拟向不少于六名买方按每股3.50港元配售5.6亿股，预计募资总额达19.6亿港元，用作偿还公司日后到期的境外债务及用作集团一般营运资金。

苏宁环球和新城发展虽然主要经营地点均在江苏省内，江苏也是两家公司的大本营市场，但是两家公司注册地分别在吉林和上海市。所以若按注册地来算，中南建设将成为江苏首家推出再融资计划的本土上市房企。

那么最后一个问题，股市融资纵然是不用还钱，但是如果保证参与再融资的机构的投资回报？有多少机构和散户愿意成为接盘侠呢？

我们也看到，截至目前已经披露再融资计划的房企中，计划融资最多的是保利发展，拟募资125亿，第二位是华发股份是60亿，其余房企募资计划都不超过40亿，4家在30多亿，6家在20亿以下，这点钱对于这些公司负债率的下降是微乎其微的，可能也是考虑市场承受能力，避免无人买单的窘境。

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